INFORMATIVA MUTUI

INFORMATIVA MUTUI
Con il 2009 cambiano le strategie per fronteggiare il «caro mutui»: una mano
decisiva arriva, innanzitutto, dal mercato che, dopo un periodo di crescita dei
tassi, oggi presenta parametri senz'altro più tranquillizzanti. Ma anche la
legislazione sta facendo la sua parte. Innanzitutto, per tutte le rate in
scadenza nel 2009, sarà a carico dello Stato la quota di interessi eccedente il
limite del 4% (articolo 2, comma 5, Dl 185/2008). In altri termini, il
mutuatario pagherà alla banca il tasso contrattuale (di solito: Euribor più
spread) se inferiore alla soglia del 4%; qualora l'applicazione del tasso
sfondi il tetto del 4% (come accadrà in molti casi), l'eccedenza sarà versata
alla banca dallo Stato (non è chiaro con quali modalità, in quanto la norma
rimanda a un decreto delle Entrate, di cui ancora non c'è notizia). Resta fermo
il fatto che chi abbia rate in scadenza già in questi giorni di gennaio può
legittimamente (senza rischio di dover pagare interessi di mora o di essere
collocato nella lista nera dei mutuatari insolventi) limitare il pagamento
degli interessi dovuti fino all'importo del 4%; viceversa, la banca che riceva
pagamenti eccedenti il 4% dovrà restituirli con gli interessi o, su espressa
richiesta del cliente, imputarli a decurtazione del capitale da restituire. La
banca non potrebbe nemmeno procedere al prelievo della rata con addebito in
conto per la parte superiore alla soglia del 4 per cento. Le condizioni per
beneficiare di questo "regalo" dello Stato (lo Stato paga gli interessi «a
fondo perduto» e, quindi, si tratta di somme che il mutuatario non dovrà mai
più pagare) sono queste: - si deve trattare di mutui stipulati entro il 31
ottobre 2008; si deve trattare di mutui a «tasso non fisso», e quindi che
prevedano un qualsiasi sistema di indicizzazione degli interessi, compresi
quelli che concedono l'alternativa tra tasso fisso e variabile e che, al 31
ottobre 2008, si trovassero in un periodo di applicazione del tasso variabile
(la norma pare mettere in una grave situazione di disparità di trattamento i
titolari di mutuo a tasso fisso, con implicazioni di rilevanza costituzionale);
si deve trattare di mutui stipulati da persone fisiche per acquisto,
costruzione e ristrutturazione del l'abitazione principale (escluse abitazioni
di lusso, castelli e ville – ma non le «villette» come quelle «a schiera»); si
può trattare anche di mutui rinegoziati (articolo 3, Dl 93/2008).
Un altro vantaggio di cui la clientela potrà beneficiare nel 2009 è quello relativo alla
possibilità di stipulare mutui ancorati al tasso praticato dalla Banca Centrale
Europea (Bce) nei finanziamenti al sistema bancario (tecnicamente: il tasso
sulle operazioni di rifinanziamento principale della Bce). Infatti, dal 1°
gennaio 2009, le banche sono obbligate a tenere a disposizione della clientela
che ne faccia richiesta, anche mutui indicizzati con il tasso Bce, con
l'obbligo che il cosiddetto "tasso finito" (il costo totale dell'operazione)
sia «in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione
offerte» (in sostanza, l'utilizzo di questi prodotti non può essere per il
cliente più costoso degli altri prodotti similari offerti dalla banca). Questa
misura non dovrebbe generare risparmio per il cliente, ma gli offre comunque il
vantaggio di una maggior tranquillità, in quanto l'importo della rata viene
sganciato da un parametro piuttosto volatile quale l'Euribor (si veda «Il Sole
24 Ore» di ieri).

Ancora, se con la fine del 2008 va in massima parte considerata conclusa l'operazione di «rinegoziazione coattiva» dei mutui che concedeva tre mesi di tempo al mutuatario, dalla ricezione della proposta della banca, per lo più inviata tra agosto e settembre 2008, per ricalibrare il mutuo secondo la media dei tassi corrente nel 2006, è sempre aperta, senza scadenze, la possibilità di far luogo alla surrogazione del vecchio mutuo stipulando un
nuovo mutuo con un'altra banca (la cosiddetta «portabilità»). Sempre aperta anche la "rinegoziazione" delle condizioni praticate dalla propria banca. A questa soluzione la banca non è obbligata (come era invece obbligatoria la rinegoziazione del Dl 93/2008): ma è da credere che se la banca non vuol perdere il proprio cliente, perché scavalcata da un nuovo mutuo offerto da
un'altra banca, farà di tutto per ricalibrare il vecchio od offrirne uno a condizioni più aggiornate.
Dal SOLE 24 ore
Restuccia Ignazio

Il tetto massimo al 4% per gli interessi da versare sui mutui a tasso
variabile? La disposizione, contenuta nel decreto anti-crisi (Dl 185/08)
approvato a fine novembre, è in teoria già efficace per tutte le rate in
scadenza dal 1° gennaio 2009. Nella pratica è tuttavia probabile che in questi
giorni i risparmiatori si vedano addebitare sul conto corrente l'importo
originario (con applicato un tasso superiore al 4%), senza alcuna traccia del
contributo dello Stato previsto dal Dl 185/2008. Questo perché l'applicazione del decreto (peraltro ancora suscettibile di modifiche in fase di conversione in Parlamento) da parte delle banche incontra una serie di difficoltà di carattere organizzativo. I risparmiatori, in ogni caso, non avranno niente da temere, perché lo sconto (quando dovuto) arriverà ugualmente. «Il mutuatario – spiega infatti la circolare del ministero dell'Economia del 29 dicembre scorso
– deve naturalmente essere tenuto indenne da ogni effetto di tali ritardi. In
particolare, ogni contributo deve essere accreditato con valuta del giorno di
scadenza a cui è relativo». Invitando le banche ad adoperarsi per contenere al
massimo eventuali ritardi, la circolare fissa anche a fine febbraio il lasso di
tempo ragionevole entro il quale gli istituti di credito dovranno adeguarsi
alle nuove norme. Nel testo sono contenuti anche alcuni chiarimenti
interpretativi che aiutano nella concreta applicazione delle disposizioni. Le
rate interessate dal provvedimento, anzitutto, sono quelle da corrispondere nel
corso del 2009 e il «tetto» del 4% si applica all'intero importo della rata e
non solo al rateo riferibile all'anno in corso (vale quindi una sorta di criterio di cassa e non di competenza).
Restuccia Ignazio